Marché immobilier à Caen en 2026 : carnet de bord d’un conseiller local

Et si on sortait un instant des graphiques, des courbes et des rapports pour parler du marché immobilier de Caen en 2026 comme on en parle vraiment entre nous, autour d’un café, après une visite ou au téléphone avec un propriétaire ?

Je suis conseiller immobilier à Caen. Mon quotidien, ce sont les estimations, les rendez-vous chez les vendeurs, les questions parfois inquiètes, parfois enthousiastes :

« Vous pensez que ça va monter encore, en 2026 ? »
« Est-ce que c’est le bon moment pour vendre ? »
« Le prix au mètre carré à Caen, ça veut dire quoi pour mon appartement ? »

Ce texte est un peu mon carnet de bord : une façon de vous raconter ce que je vois sur le terrain, en m’appuyant sur les grandes tendances observées dans les études récentes, sans dramatiser ni enjoliver.

2025 : l’année où tout le monde s’est mis à regarder le prix au mètre carré

En 2025, les chiffres ont continué à bouger. Selon les différentes sources (Figaro Immobilier, PAP, MySweetImmo, Salon Home Days, DVF), le prix au m² à Caen se situait globalement autour de la barre des 3 000 €, avec une progression notable par rapport aux années précédentes. (voir article)

Les études n’affichent pas toutes les mêmes valeurs, mais elles dessinent un même paysage :

• Caen reste moins chère que les grandes métropoles,

• la ville attire toujours des acheteurs venus d’ailleurs,

• le marché étudiant reste solide,

• les grands projets urbains (Presqu’île, tramway…) renforcent l’attractivité de certains secteurs.

Dit autrement : 2025 a préparé le terrain pour 2026.

Tendance n°1 : une hausse plus calme, mais toujours là

Lorsqu’un propriétaire me demande :

« Est-ce que les prix vont exploser en 2026 ? »

je réponds clairement : non, a priori pas.

Les différentes analyses que je consulte laissent plutôt penser à une stabilisation ou une hausse modérée, parfois estimée à seulement quelques pourcents, selon les quartiers et la nature des biens. On ne serait plus dans les hausses très rapides qu’on a pu observer avant, mais dans quelque chose de plus raisonnable.

Le marché caennais resterait attractif, porté par l’emploi, les étudiants, les mobilités et la qualité de vie, mais sans emballement.

Tendance n°2 : un marché à deux vitesses, encore plus marqué

Ce que je vois tous les jours est très simple à décrire :
deux biens à Caen, mis en vente au même moment, peuvent avoir des destins totalement opposés.

Le premier est bien placé, bien présenté, au prix juste, avec un DPE correct : il trouve preneur rapidement.
Le second est surestimé, fatigué, mal mis en valeur ou très énergivore : il peut rester des mois en ligne.

En 2026, ce décalage pourrait encore se renforcer. Les biens bien situés, bien entretenus et bien estimés continueraient de bénéficier de la dynamique du marché. Les autres risqueraient davantage de rester sur le carreau.

Ce n’est pas une mauvaise nouvelle : c’est un rappel que le “prix au m² moyen” ne suffit pas. Il faut un vrai travail de fond sur chaque bien, au cas par cas.

Tendance n°3 : la mobilité, le détail qui change tout

J’ai de plus en plus souvent cette phrase dans la bouche en visite :

« Regardez la ligne de tram à deux minutes à pied » (voir article sur l'extension de la ligne)
ou
« Vous avez une piste cyclable qui vous amène en centre-ville sans reprendre la voiture ».

Les acheteurs caennais, qu’ils soient locaux ou nouvellement arrivés, sont de plus en plus attentifs à la desserte en transports et aux mobilités douces.

Le tramway existant, l’extension à venir, les bus Twisto, les pistes cyclables, les vélos Twisto Vélo+ et les zones Twisto Auto redessinent la façon de vivre la ville.

L’immobilier, lui, suit. Les biens situés à proximité de ces axes, ou dans des quartiers qui bénéficient d’aménagements récents, pourraient continuer à être favorisés. J’en parle d’ailleurs en détail dans mes articles sur l’extension du tramway et sur Twisto Vélo+, parce qu’il est de plus en plus difficile de dissocier “où j’habite” de “comment je me déplace”.

Tendance n°4 : l’agglomération continue de marquer des points

Ifs, Hérouville-Saint-Clair, Mondeville, Bretteville-sur-Odon, Épron, Carpiquet… Sur le papier, ce ne sont pas des “quartiers de Caen”, mais sur le terrain, ce sont clairement des prolongements naturels de la ville.

Les familles, les primo-accédants, les télétravailleurs et certains investisseurs regardent ces communes avec beaucoup d’attention. Ils y trouvent ce qu’ils peinent parfois à trouver en centre-ville : plus de surface, un jardin, un garage, une rue plus calme, tout en restant à quelques minutes de Caen.

En 2026, il est tout à fait possible que certains secteurs de l’agglomération restent plus recherchés que certaines zones intra-muros. Le rapport prix / surface / cadre de vie y est souvent très avantageux.

Tendance n°5 : la précision n’est plus un luxe, c’est une nécessité

Pendant des années, beaucoup ont pensé que “tout se vendait” et qu’il suffisait de mettre un bien en ligne pour trouver un acheteur.

En 2026, le marché pourrait être plus exigeant. Les acheteurs sont mieux informés, comparent davantage, regardent les DPE, les charges, les travaux à prévoir, la desserte, le quartier, et n’hésitent pas à négocier lorsqu’un bien est mal positionné.

Pour un vendeur, cela signifie une chose :
le temps des estimations approximatives est terminé.

Un bien trop cher risque de s’user sur le marché. Un bien correctement estimé, bien préparé et bien présenté, a en revanche toutes les chances de se vendre dans de bonnes conditions, même dans un contexte plus sélectif.

Concrètement, à quoi s’attendre pour 2026 ?

Si je résume ce que les études indiquent et ce que j’observe :
le marché immobilier à Caen en 2026 devrait rester solide, sans emballement, avec des prix qui pourraient légèrement progresser ou se stabiliser selon les quartiers.

Les appartements bien situés et rénovés, notamment les T2 et T3, devraient continuer à trouver facilement preneur, soutenus par la demande étudiante et active. Les maisons avec jardin, en ville ou dans l’agglomération, resteront sans doute des biens très recherchés. Et l’investissement locatif, bien choisi, pourrait continuer d’être pertinent, notamment dans les secteurs proches des campus ou des projets urbains en cours.

Mon conseil de terrain : préparer plutôt que subir

Si vous êtes propriétaire à Caen ou dans l’agglomération et que vous envisagez de vendre en 2026, le plus important n’est pas de guetter la moindre rumeur de hausse ou de baisse des prix.

Le plus important, c’est de connaître la réalité de votre bien :
sa valeur actuelle, ses atouts, ses faiblesses, sa position dans le quartier, son DPE, son potentiel de valorisation.

C’est exactement le rôle de l’estimation immobilière que je réalise : croiser les données issues des observatoires (Figaro Immobilier, PAP, MySweetImmo, DVF, etc.), les transactions récentes autour de chez vous, et ce que je vois concrètement en visite.

2026 peut être une belle année… si votre bien est bien positionné

Le marché caennais reste attractif. La ville continue de se transformer, de se moderniser, de gagner en qualité de vie.

2026 pourrait être une belle opportunité pour vendre, à condition de ne pas se contenter d’un “prix moyen au m²”, mais de s’appuyer sur une estimation juste, humaine et argumentée.

Si vous souhaitez savoir combien vaut réellement votre maison ou votre appartement à Caen, je peux vous accompagner dans cette réflexion, sans engagement.

Demandez dès maintenant votre estimation immobilière gratuite et personnalisée à Caen.

Sources mentionnées

Figaro Immobilier – Prix m² Caen, 2025 : 3 603 €/m² (+11 %).
MySweetImmo – Analyse des prix à Caen en janvier 2025 (appartements et maisons).
PAP – Observatoire des prix à Caen : niveaux moyens et projections de stabilisation/hausse modérée.
Salon Home Days – Synthèse sur l’évolution des prix à Caen en 2025.
DVF (Demande de valeurs foncières – base ETALAB) – Données officielles de transactions.