Prix au mètre carré à Caen en 2025

Tendances fortes, secteurs porteurs et marges de progression

En tant que conseiller immobilier à Caen, je suis régulièrement sollicité par des propriétaires qui veulent savoir où en est le marché et comment se situe leur bien dans ce contexte. Le prix au mètre carré est souvent le premier repère qu’ils recherchent, même s’il ne dit jamais tout à lui seul. En 2025, le marché caennais reste dynamique, avec des évolutions contrastées selon les sources et les quartiers, mais une tendance de fond qui demeure positive.

Où en est le prix au m² à Caen en 2025 ?

Les données publiées par différents observatoires ne donnent pas exactement les mêmes chiffres, ce qui est normal puisqu’elles ne travaillent ni sur les mêmes périodes, ni sur les mêmes échantillons. Elles convergent toutefois sur une idée : Caen reste une ville attractive, où les prix ont globalement progressé ces dernières années.

Ainsi, Figaro Immobilier fait état, en novembre 2025, d’un prix autour de 3 600 €/m² pour la ville de Caen, avec une hausse d’environ 11 % sur un an. MySweetImmo, de son côté, publie en janvier 2025 des valeurs médianes différenciées entre appartements et maisons, avec des niveaux légèrement inférieurs mais une progression annuelle également notable. PAP évoque un prix moyen de l’ordre de 2 900 €/m², assorti d’une baisse récente sur certains segments, tout en anticipant une possible reprise modérée à l’horizon 2026. Enfin, d’autres analyses, comme celles relayées par Salon Home Days, insistent sur une hausse marquée sur un an, de l’ordre de 15 % selon leur méthodologie.

Ce qui ressort de ces chiffres, au-delà des écarts, c’est l’idée qu’en 2025, le prix au m² à Caen se situe globalement dans une fourchette autour de 3 000 €, avec des variations selon le type de bien, l’état, le quartier et le moment de l’analyse. On est clairement sur un marché qui, dans l’ensemble, a monté ces dernières années, même si certains secteurs ou certains types de biens peuvent connaître des évolutions plus nuancées.

Des écarts marqués selon les biens et les quartiers

Il serait réducteur de parler d’un « prix au m² de Caen » comme s’il s’agissait d’une seule valeur figée. Dans la pratique, le marché réel se joue quartier par quartier, rue par rue, et parfois même immeuble par immeuble.

Les appartements du centre-ville, proches des commerces, des transports et des lieux de vie, se situent souvent au-dessus de la moyenne, surtout lorsqu’ils ont été rénovés et qu’ils bénéficient de prestations recherchées (balcon, vue dégagée, stationnement, etc.). À l’inverse, des biens à rafraîchir ou situés dans des secteurs moins demandés peuvent se négocier en dessous de cette moyenne.

Les maisons, notamment dans l’agglomération caennaise (Ifs, Hérouville-Saint-Clair, Mondeville, Bretteville-sur-Odon, Carpiquet, Épron…), restent très recherchées par les familles qui cherchent de l’espace et un jardin. Là aussi, les chiffres publiés montrent souvent des prix moyens différents de ceux des appartements, parfois légèrement supérieurs ou inférieurs selon la source, mais avec une dynamique de fond positive.

On peut dire, au conditionnel, que les quartiers centraux et les secteurs en renouvellement urbain (Presqu’île, certains abords des axes de tramway, zones proches des campus) ont tendance à se situer dans le haut de la fourchette, tandis que des quartiers plus périphériques ou moins bien desservis se situeraient davantage autour de la moyenne, voire en dessous pour certains segments.

Les secteurs qui tirent le marché vers le haut

Sans attribuer de chiffres précis quartier par quartier, ce qui serait hasardeux sans étude dédiée, on peut néanmoins identifier des zones qui, en 2025, semblent tirer le marché caennais.

Le centre-ville et les secteurs proches du Vaugueux restent très prisés pour leur cadre de vie, leur animation et leur proximité avec les commerces et services. La Presqu’île, encore en pleine mutation, pourrait constituer l’un des pôles majeurs de valorisation à moyen terme, portée par les projets urbains, les mobilités douces et la montée en puissance des logements récents.

Des quartiers résidentiels comme Venoix, la Haie-Vigné ou Saint-Ouen continuent d’attirer une clientèle familiale à la recherche d’un compromis entre calme, accessibilité et proximité du centre. Enfin, plusieurs communes de l’agglomération offrent un rapport prix/surface très intéressant, qui pourrait continuer de soutenir la demande.

Des marges de progression liées aux projets de la ville

Certaines zones semblent disposer de marges de progression, notamment là où des projets structurants sont en cours ou à venir.
L’extension du tramway, par exemple, devrait à terme mieux desservir des secteurs aujourd’hui moins connectés. Il est probable que des quartiers comme le Chemin Vert, Beaulieu ou Saint-Contest bénéficient, dans les années à venir, d’un effet positif sur leur attractivité, et donc sur leur valeur immobilière. J’en parle plus en détail dans mon article consacré à l’extension du tramway de Caen.

De la même manière, les bords de l’Orne, une partie de la Presqu’île ou certains secteurs en reconversion pourraient, au conditionnel, continuer de se valoriser à mesure que les aménagements avancent : pistes cyclables, espaces verts, nouveaux logements, équipements culturels ou universitaires, etc.

Il ne s’agit pas de prédictions garanties, mais d’une lecture cohérente de l’évolution de la ville : lorsqu’un quartier gagne en accessibilité, en confort et en qualité de vie, les prix suivent généralement cette dynamique sur quelques années.

Pourquoi les prix ont-ils augmenté ces dernières années ?

Plusieurs facteurs permettent de comprendre la progression observée par les différentes études depuis quelques années. Caen reste une ville à taille humaine, bien desservie, avec un bassin d’emplois solide, un pôle universitaire important et une offre culturelle et sportive riche. Pour de nombreux acheteurs venant de grandes métropoles plus chères, elle représente un compromis intéressant entre qualité de vie et prix au m².

Les mobilités jouent aussi un rôle important. Le tramway sur rails, les bus Twisto, le développement des vélos à assistance électrique et des voitures en libre-service contribuent à rendre certains secteurs particulièrement attractifs. J’ai dédié plusieurs articles à ces questions, notamment sur le réseau Twisto, les vélos Twisto Vélo+ et le développement du tramway, car ces éléments pèsent de plus en plus dans les critères de choix des acheteurs.

Enfin, on peut raisonnablement penser que le contexte post-Covid a renforcé l’attrait pour des villes comme Caen, où il est possible de trouver un bien avec extérieur, de bonnes infrastructures et une ambiance plus sereine qu’en très grande métropole, tout en restant bien connecté.

Et pour la suite : quelles perspectives ?

Les différents observatoires évoquent, pour les années à venir, une possible stabilisation ou une progression plus modérée des prix, parfois de l’ordre de quelques pourcents par an seulement. PAP, par exemple, mentionne l’hypothèse d’une reprise légère à hauteur d’1 à 3 % selon les quartiers. Là encore, cela reste à manier avec prudence, mais l’idée générale est que le marché caennais ne semble pas se diriger vers un effondrement brutal, ni vers une flambée incontrôlée, plutôt vers une forme de maturité.

Pour les propriétaires, cela signifie qu’une estimation réalisée en 2025 permet déjà d’avoir une base solide pour réfléchir à un projet de vente, même si celui-ci se concrétise en 2026 ou 2027.

Est-ce le bon moment pour faire estimer votre bien à Caen ?

À mon sens, oui. Dans un marché où les prix ont progressé mais restent hétérogènes selon les secteurs, faire estimer son bien par un professionnel local est la meilleure façon de sortir des moyennes théoriques et d’obtenir une valeur concrète, adaptée à votre appartement ou votre maison.

Une estimation sérieuse ne se limite pas à appliquer un prix au m². Elle tient compte de votre quartier, de l’état réel du bien, de ses atouts (lumière, extérieur, stationnement, vue, performance énergétique), mais aussi des projets de la ville qui peuvent influencer sa valeur à moyen terme.

Si vous êtes propriétaire à Caen ou dans l’agglomération et que vous vous interrogez sur la valeur actuelle de votre patrimoine, je peux vous accompagner dans cette démarche.

Vous souhaitez connaître le prix réaliste de votre bien à Caen ?
Vous pouvez me demander une estimation gratuite et personnalisée, fondée sur des données objectives, complétées par mon regard de terrain.

Sources citées

– Figaro Immobilier, « Prix m² immobilier à Caen (14) – novembre 2025 : 3 603 €/m² (+11 %) ».
– Salon Home Days, « Prix immobilier 2025 à Caen : état des lieux complet – hausse +15 % sur un an ».
– MySweetImmo, « Les clés du marché à Caen en janvier 2025 : appartements 2 691 €/m², maisons 3 581 €/m² (+11,6 %) ».
– PAP – Particulier à Particulier, « Prix immobilier à Caen – Observatoire PAP : prix moyen 2 898 €/m², baisse –3,3 % sur un an, reprise attendue +1-3 % en 2026 ».
– Demande de valeurs foncières (DVF) – base de données nationale des transactions immobilières (présentation Wikipédia).enu de mon article